万亿的房地产市场将随着无人驾驶转移 | PIX WHY
无人驾驶将会在地产行业创造更多亿万富翁，而不是在技术或制造领域。
就如同曾经的汽车一样。
编者按：
本文编译自美国顶尖的顾问公司99MPH，他们帮助政策制定者、投资者和企业为自动驾驶技术将带来的破坏性创新做好准备。文中有大量的数据和模型分析为何自动驾驶技术会冲击房地产市场。
这和PIX的理念完美契合，无人驾驶带来的通勤会更加舒适通畅，人们也因此将淡化路程时间的长短，且交通时间本身也会下降，地产价值会向现在所谓的城郊转移。
房价将发生巨大变化。
对于PIX来说，其实我们要做的是更进一步，我们相信当不同应用（如移动零售、游乐场）搭载在无人驾驶汽车上时，服务可以来到家门口。同时，由于通勤时间转化为做其他事情的时间（如移动健身房、会议室），那地点的概念会模糊掉，甚至移动的空间本身就是移动的地产，这是全新的生活方式。
地产业的革新，将不仅仅是地产价值的位置转移，更是地产范式由固定变为移动的彻底创新。
基于这样的无人驾驶移动地产模式建设新城小镇，或是直接应用在现有的园区社区，是中国快速城镇化，发展智慧城市的极佳机会和切入口，且是实现弯道超车的机会。
PIX无人驾驶模块化生活空间
万亿的房地产市场将随无人驾驶转移
世界将因自动驾驶技术的到来而剧变。
关于自动驾驶汽车的"一阶"效应已经有很多文章了: 比如他们将如何减少交通事故，使乘车更加舒适，或者让司机失业。 但更重要的是"二阶"效应——移动能力的提高将促使我们重新审视我们的生活方式。
我们从房地产开始。亨利福特式的汽车完全重塑了美国的城市建筑环境ーー给了我们郊区、购物中心、道路体系...自动驾驶汽车会对我们的城市和郊区产生什么影响？ 肯定将是一些同样重大的东西。
Levittown, PA 大约1959年。汽车使这样的城市成为可能。自动驾驶技术将创造怎样的城市？
99MPH的建立是为了解决这些不确定的问题。我们的方法植根于硬数据而不是纸上谈兵的专家。 为了研究自动驾驶对房地产的影响，我们建立了一个专有模型，该模型吸收了超过100万个数据输入，并且可以精准的预测移动能力的微小变化变化，会对资产产生怎样的影响。在这篇文章中，我们将分享一些更高维度的发现。
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房地产所有者的疯狂之旅
我们保守地估计，由于自动驾驶车辆，美国13个主要城市的住宅物业将会有价值1万亿美元的转移。
这个价值将从得益于高便利性(例如临近的公共交通，短途通勤)而溢价的房产，转移到目前便利性低(例如，远离市中心的长途通勤)的地产。
1万亿美元看起来太多，但是要记住，房地产市场是巨大的—— Zillow 估计美国的住宅价值高达29.6万亿美元。 对于这13个城市来说，自动驾驶驱使的价值转移占住宅物业总价值的2% 至13% 。 下面的图表显示了哪些城市在百分比上受到的影响最大。
以1万亿美元的金额来看呢？这超过了埃克森美孚、沃尔玛和摩根大通的市值总和。在这种转变中，许多人会发财(或是失去财富)。
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为什么？ 因为自动驾驶汽车会影响我们选择在何处居住。
自动驾驶汽车引发的三个简单结果：
1).自动驾驶会让路上的时间更愉悦，所以人们会愿意住的远一些。
如果你在看电视，打盹或者回复电子邮件，而不是把注意力集中在方向盘上，那么40分钟的交通是一种和曾经完全不同的体验。我曾经在 Facebook 工作，每天花1-1.5小时乘坐配有WIFI的"高科技班车"从旧金山到门洛帕克的总部。每个人都讨厌在路上花上1.5个小时。但是，因为这1.5小时的乘车体验很舒适，所以我宁愿在钟爱的旧金山市区居住，而不是搬到隔工作更近但我并不喜欢我的区域。路途质量的细微变化将改变数以百万计的个人如何决定在哪里居住。
Look mom, no hands. Concept by IDEO
2).自动驾驶汽车甚至可以缩短路途时间:
这个问题备受争议，但一些人认为通过车辆之间的交流，自动驾驶车可以让更多的车辆在车道上行驶，或者提高平均速度。 另一些人则反驳道，更便宜、更舒适的路途过程，产生了由于"诱导需求"的更多行程，这将抵消前面提到的好处。
理论: 自动驾驶比人类驾驶车辆带来的更高交通流量(Friedrich 2016)
3).自动交通工具将蚕食公共交通:
即使是最方便的运输通道也是如此。 在大多数主要城市，公共交通业务已经在财政上陷入困境，并开始将市场份额输给Uber，仅仅就是因为他们无法与高效响应的无人驾驶车队所能提供的便利、舒适和价格来竞争。 我们预期任何将"公共交通临近度"融入到房价的地方都会迎来改变。
简而言之，自动驾驶将通过减少路途时间或增加舒适度来缩短距离。他们会减小我们的心理地图，改变控制财产价值的空间逻辑。数以亿计的美国人将重新考虑他们要居住的地方。企业和雇主也会做出同样的回应。
这些变化对房地产价值将产生重大影响。下一部分会探讨影响的位置和程度。
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模型: 自动驾驶对房产价值的影响
因素1: 开车到市中心的距离
下午5点，从旧金山市中心往返60分钟(红色)和45分钟(蓝色)
关于这个话题已经有很多的论述，但不是最近(大多数研究是从1960年至2000年进行的) ，也不是全面的(大多数研究是针对单一城市)。
随着现代大数据资源和分析技术，我们有了一个更全面的版本。
为了进行这项分析，99mph 结合了最近6个月内的19万次房产销售数据，这些数据来自美国13个主要大都市80英里范围内。 我们将它与公共人口普查数据混合，同时和最顶尖的交通数据库融合，也就是谷歌地图(很感激它为所有高质量的数据提供了 API)。
去市中心的路程时间和房产价值有什么关系？ 这可能有助于我们回答未来将如何转变。
我们从一个相对清晰的例子开始，华盛顿：
在华盛顿特区，大量的房产价值差异(61%)可以由房地产与市中心的距离来解释。我们会看到这不是每个城市都会发生的，但这在华盛顿是真实的发生了。
从这张图表中(不考虑其他因素) ，你可能会得出这样的结论: 某人从家到华盛顿市中心的40分钟痛苦路途，神奇的转化为一个感觉像是35分钟的舒适通勤，且只需要花37万6千美元购置房产，我们的数据显示华盛顿的平均房产价格应该比这多出1.9万美元。这对于一个个体房主来说是算得上是一笔钱了，而对于一个城市级别的总体区域来说，就是一个巨大的经济转移了。
这对于整个华盛顿来说意味着什么？ 我们在99MPH 的实际模型考虑的因素不仅仅是上面的单个变量。在完整模型中，单单华盛顿，我们估计就会有880亿美元转移。 下面是一些最大的受益者区域。
华盛顿特区: 一些从自动驾驶中获得巨大收益的区域
因素2: 多中心城市的交通
也许你会说，人们并不总是会到市中心。
你是对的。 当大部分人往返于市中心，这个城市就被称为"单一中心城市"，华盛顿的行为就像一个单一中心城市。
我们再举一个例子: 凤凰城。
凤凰城是一个"多中心的"城市。 人们从不同的路线开车上班。于是开车前往市中心的时间与房产价值之间的关系看起来就和华盛顿不同。 驱车前往市中心的时间就不再是对于房产价值来说很好的解释变量了。
自动驾驶会影响像凤凰城这样的多中心城市的房产价值吗？ 答案是会的。 人们前往工作的路途时间仍然会受到影响，即使他们不是仅仅通勤到单一市中心。
多中心性很难建立模型，但是影响也同样真实。99MPH 的模型通过考虑城市中心以外的多个工作场所来解释凤凰城的多中心性。 最终我们的模型能够解释凤凰城房价差异的70% 。
通过为凤凰城的多中心化建模，我们估计凤凰城将有80亿美元的房产价值会由于自动驾驶带来的交通扁平化而发生变化。以下是我们认为最重要的地方:
凤凰城: 一些从自动驾驶中获得最大收益的区域
因素3: 公共交通不再决定房价
从历史上看，靠近公共交通对房价产生了升值的影响。下表显示了一些公共交通的影响。 另一项由 APTA 进行的研究表明，在公共交通站点1 / 2英里范围内的房价溢价42%
来自全国房地产经纪人协会：http://www.reconnectingamerica.org/assets/Uploads/cpatransport2.pdf
接近公共交通的房地产可能会在向自动驾驶的转变中成为输家。公共交通接近程度所带来的溢价会随着自动驾驶的普及而萎缩，尤其是轨道交通领域受到的影响最大。这些溢价非常可能会大范围的分散到没有公共交通的街区。
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总结: 大扁平
我们将看到一个大范围的价值转移，从那些"方便"地点（如邻近的上下班通勤、距离市中心较近）的价值转移到"不方便"的地点（例如糟糕的通勤）。随着时间的推移，这些差异将变得平缓和平衡。"大扁平"代表了价值上的巨大转变。
但是，这不是在遥远的未来吗？
几十年内，我们可能看不到大规模采用完全自动驾驶的L5车辆。
我们认为不应该因此丧失兴趣，原因有两个：
1).对未来的期望，而不是当前的现实，才是推动资产价格的核心因素: 资产价值是基于对未来事件的预期。我们应该在事件真正发生之前看到资产价值的变化。 这方面的一个例子是，当一个社区刚刚宣布公共交通站点的计划时而不是已经完成这个项目时，他的资产价值就已经变化了。 这意味着在自动驾驶汽车真正上路之前的5-10年，房地产价值就会发生变化，也就是现在。
2).部分自动驾驶已经实现了: 你可能不认为我们会很快看到100% 的L5自动驾驶汽车，你并不孤单。但是我们今天已经看到了一些较低级别的自动驾驶。 特斯拉的Autopilot系统(有时被称为 L2自动驾驶系统)已经让通勤变得更加舒适。 这项技术将迅速扩散到大众市场的汽车中。任何让长途驾驶变得更加舒适的东西都会开始改变人们对距离的看法，从而改变人们对房产价值的看法。
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启示: 动荡的未来
对于房主来说: 如果人们把他们的养老金寄托在他们的房屋产权上，可能不会像他们想象的那么安全。
对于房地产投资者来说：可以争取一笔相当于埃克森美孚(ExxonMobil)、沃尔玛(Walmart)和摩根大通(JPMorgan)的市值总和资产。
对城市规划者来说: 城市的延伸将得到支持，这将迫使规划者去考虑对增长的规划，重新思考城市密度的价值。城市化的拥护者们应该被敲响警钟。
作者：Phil Levin
Ponderer of the future. Techno-realist. Led an analytics team on Facebook’s Internet.org initiative. Now thinking about cities and self-driving cars w/ 99mph.
原文地址：
https://medium.com/99-mph/1-trillion-of-real-estate-is-on-the-move-heres-why-94ee9233e5eb
PIX WHY#
讲述PIX的愿景，理念和价值观，我们为什么要创造基于无人驾驶的移动地产、生活空间和城市，这将带来怎样未知而美好的未来生活方式。